收缴率低、长期亏损，很多物业公司选择不干了。
6月25日，中海物业向鄂州双创之星小区发布了撤场公告，宣布公司将于2025年8月31日18:00正式结束在该项目的服务。此次撤场的原因在于，自2023年3月1日起，小区的入住率持续偏低，累计拖欠物业费用达到59.59万元，导致项目长期处于亏损状态，公司已无力继续承担垫资运营的负担。
受访者供图
在此之前，金科服务已经发布过性质相似的公告，其中宣告了将在2025年8月31日这一天，正式从重庆龙兴未来城市小区撤出。其撤出的原因同样是，在运营了近6年的时间里，该小区的运营一直处于持续的亏损状态，最终不得不作出退出市场的决定。
《每日经济新闻》记者经过细致的整理与计算，发现近期已有龙湖物业、金科服务、中海物业等超过十家物业管理公司发布了撤离现场的公告。这些公告发布的原因多种多样，包括开发商遗留问题的难以解决、物业费用的协商不顺利、收费率偏低，以及物业管理方、业主和业委会之间的矛盾不断加剧等。
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多家头部物企主动撤场
六月初，金碧物业向岳阳湘阴六建溪上桃花源小区的业主们发布了撤场公告信。信中提到，尽管公司持续投入了大量的人力、物力等资源，成本持续攀升，然而，由于部分业主未能按时支付物业费，原因并非物业本身，而是延期交付、房屋质量以及开发商承诺的物业费未到账等问题，这使得公司连续多年亏损，难以维系正常的运营。在此情况下，公司不得不在2025年7月30日宣布正式退出该项目，停止提供服务。
受访者供图
湘阴六建溪畔的桃花，亦即恒大溪上桃花源项目，其占地面积达到了约2500亩，总建筑面积则约为180万平方米。然而，2021年9月恒大集团遭遇财务危机，导致项目交付延期。随后，湘阴县成立了恒大工作专班，致力于保障楼房的交付。直至2024年底，项目基本完成了交付任务，共计交付了3134套住宅。但这一过程也为后续的物业费收取埋下了潜在的风险。
我尚未入住该住宅小区，然而在要求提供竣工验收报告时，他们却告知该小区尚未满足竣工验收的标准，因而无法提供相关文件。在这种情况下，又有谁愿意缴纳物业管理费呢？
湘阴县人民政府县长信箱公示平台上，有业主反映，自2024年底开始，物业管理方频繁通过电话或短信催缴物业费。业主表示，一旦对方提供完整的竣工验收表并满足收房条件，他便会立即办理收房手续并支付相关费用。然而，物业管理方却只关注收费，而不讨论解决实际问题。
据项目相关人员透露，金碧物业在2022年12月正式进入该小区。然而，由于房屋交付延迟以及开发商遗留的问题，导致额外费用的产生，使得小区在前两年的物业管理费收取比例仅有不到60%，总计亏损金额达到了数十万元。
金科服务已于今年五月底在重庆恒春凤凰城小区公开张贴了退出通知，该公司自2015年2月18日起入驻该小区，经过10年的运营，将于8月31日完成撤离工作。
公告显示，在过去半年期间，该小区持续在降低物业费用并选择续聘物业管理企业。尽管金科服务方面多次表示愿意按原价续签服务协议，然而，始终未能与业主委员会在续签事宜上达成共识。这一情况导致众多业主持谨慎态度，拒绝缴纳物业服务费，进而造成收入无法覆盖支出，严重影响了项目的正常运作。
据调查，该小区的物业管理费用现定为一元每平方米每月，但业委会期望能够将其进一步降低。金科服务在撤场前承诺将协助业主挑选新的物业管理公司，值得注意的是，这已经是该公司在重庆地区因经营亏损而撤出的第二个项目。
实际上，除了金碧物业和金科服务之外，近期内，诸如龙湖物业、中海物业等众多行业领军企业，也相继发布了关于主动退出市场的公告。
02
战略退出
在这轮“撤场潮”中，诸多因素促使物企选择退出，包括持续走低的物业费用调整、收缴率、开发商遗留的历史问题，以及物业、业主和业委会之间矛盾的加剧。
滨江服务近期宣布退出杭州万固珺府项目，这一消息引起了广泛关注。原因在于，业委会在与滨江服务续签合同的过程中，提出了将物业费从每平方米2.8元降低至2.2元的诉求。然而，这一提议遭到了滨江服务的拒绝，他们认为“每平方米2.2元的物业费，根本不足以支撑目前的服务水平。”最终，双方未能达成一致，滨江服务遂决定于6月30日正式撤离该场所。
类似事件亦在中渝·春华秋实二期上演。今年三月，该小区举行了业主大会，对物业服务费调整方案进行了投票表决：住宅物业费从高层每平方米每月2.0元和别墅每平方米每月3.5元统一降至每平方米每月1.30元；商业物业费从每平方米每月5.0元降至每平方米每月3.0元；车位物业费则从每车位每月80元降至每车位每月40元。
该小区的物业费整体下调幅度高达近四成，加州物业方面明确表示：“此举显然与物业管理市场的实际情况不符，且持续提供低价、低质的物业服务，已严重超出了我们公司所设定的基本服务标准。”
物业费的催收工作面临重重挑战，人力成本持续攀升，基础设施的维护保养费用也在不断增长，这些因素共同对物业企业的盈利能力构成了严峻考验。2024年，全国范围内共有13家上市物业企业出现了亏损现象。根据克而瑞的统计数据，2024年的物业费收缴率仅为82%，相比上一年下降了大约3个百分点。
金科服务相关人士在接受《每日经济新闻》记者的访问中透露，此举系出于公司整体战略布局的考量以及对资源进行高效配置的必要。
一方面，公司致力于不断提高服务质量，对所管理的项目结构进行优化，将资源优先投入到那些更能展现服务标准和管控优势的优质项目中；另一方面，这亦是公司战略层面的调整，那些主动退出的项目大多长期遭受物业费收缴率低、运营成本高、设施维护资金匮乏等客观困难的困扰，现行的经营模式已难以确保服务品质的持续性。
为确保业主权益不受资源短缺之影响，我们经过全面考量后决定退出，目的是为了让项目能够更加高效地找到最适宜的物业服务提供商。
当前，宏观经济波动对居民消费行为产生了深刻影响，使得一些业主试图通过降低物业费用来减轻经济压力。然而，当物业费用降至低于成本的水平时，服务质量下降进而引发了更多的业主拒绝缴纳费用，从而形成了一个低价、劣质、欠费、撤场的恶性循环。中物智库的分析表明，与此同时，还有一部分业主更倾向于为高品质的精细化服务支付费用。物业企业需应对成本持续攀升的压力，同时还要满足客户对服务品质的更高要求，若在某一具体项目上难以实现成本与需求的平衡，那么采取战略性的退出，实际上是对双方利益负责的一种商业决策。
在他看来，头部物业管理企业主动撤离那些管理难度大、跨区域协作成本高的项目，实质上是从“追求规模”向“注重质量”的转变，转而将目光聚焦于长三角、大湾区等关键城市群，以区域深耕来代替之前的广泛撒网但收获不丰的策略，而头部企业退出后留下的市场空缺，则为中小型物业管理企业提供了发展的机遇。
